万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(gu给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么ó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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