万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心>

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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